不動産登記業務

私達日本人の氏名、住所、生年月日や、婚姻などの情報は、住民票や戸籍に記録されていますよね。それと同じように、土地や建物についても、その所在場所や面積、構造、所有者、担保権の有無、などの情報が、法務局の登記記録にデータとして保存されています。

私たちが引越しにより住所を変更したり、子供が生まれた場合には、区役所に届け出をしますよね。それと同じように、土地や建物についても、登記記録に保存された情報を更新したい場合には、法務局に届け出をしなければなりません。

この、法務局への届け出のことを、正確には「不動産登記手続き」といい、司法書士は、本人の委任に基づき、この手続き（のうち、権利の登記の申請）を代理人として行い、本人から報酬（手数料）を頂くことが認められています。

もっとも、少しでも節約をしたい方は、司法書士に頼まず、自らこの手続きをすることもできますが、登記申請の種類によっては難易度の高いものもありますので、多忙な方、面倒なことが嫌いな方、迅速に手続きを済ませたい方は、専門家である司法書士にご依頼頂くことをお勧めいたします。

• 亡き父名義の不動産がありますが、このまま放置してはいけませんか？

  法律上の義務はありませんが、早めに相続人への名義変更（相続登記）をしておくべきです。放置しておくと、相続人が死亡してそのまたへ・・・といった調子で、将来的には相続人が膨大な人数になってしまい、居住地域も日本全国に広がり、中には行方不明者や、手続きに非協力的な者も出てきますので、そうなってから手続をするのは非常に困難です。今はよくても子孫に迷惑をかけることになるかもしれません。

  また、相続した不動産を売却したり、担保提供して融資を受けたりするには、前提として必ず相続登記が必要です。

• 引越した場合、登記簿上の住所変更手続をしなければいけませんか？

  法律上の義務はありませんので、必ずしも手続は必要ありません。ただし、将来的に必要になる場合に備えて、住所の変遷がわかる住民票を登記用に1通保管しておくとよいでしょう。

  なお、不動産を売却したり、担保提供して融資を受けたりするには、前提として必ず住所変更登記が必要です。

• 結婚などで氏の変更があった場合、氏の変更手続は必要ですか？

  法律上の義務はありませんので、手続は必ずしも必要ありません。

  ただし、後日不動産を売却したり、担保提供して融資を受けたりするには、前提として必ず氏名変更登記が必要です。

• 住宅ローンを完済したのですが、必要な手続はありますか？

  融資を受けた際に不動産に設定された抵当権の登記を抹消する必要があります。完済後に金融機関から抹消のための書類をもらえるので、それを使って手続をします。書類のなかに有効期限付きのものが含まれるため、早めに手続をする必要があります。

  放置した場合、有効期限切れの書類を再交付してもらう必要があるなど、余分な手間が掛かります。10年も20年も放置してしまうと、その間の金融機関の合併や解散に伴って、さらに余分な手間と費用がかかる場合があります。

• 認知症の父親名義の不動産を処分したいのですが…

  父親の施設入所費用を捻出するため等、父親のためにする目的であれば、家庭裁判所への申立てにより成年後見人を選任した上で、成年後見人が父親の代理人として売却することができます。場合により処分につき家庭裁判所の許可が必要です。裁判所ないし後見人の関与なしに、勝手に処分することはできません。

• 必要書類を預かってきたので、今すぐ名義を移す手続をしてください

  書類さえそろっていればよいというものではなくて、司法書士の職責として、売主さんと直接面会して本人確認・意思確認をする義務がありますので、すぐにはできません。

• 登録免許税とは何ですか？

  登記手続きをすること自体にかかる税金です。登記申請の際に、申請書に収入印紙を貼って提出する方法で納税します。そのため、不動産登記手続にかかる費用はすべて前払いでお支払いいただきます。

  登録免許税率は、相続による名義変更登記は固定資産税評価額の4/1000（例えば評価額1000万円の不動産であれば4万円となります）、それ以外の原因による名義変更登記は同額の20/1000というように、手続によって異なります。

• 高齢の父名義の不動産について、相続税対策をしたい

  あくまでも相続税が発生する可能性がある場合（相続財産が3,000万円＋相続人数×600万円を超える場合）の話ですが、贈与税の非課税枠（年間110万円）の範囲内で、複数年にわたり不動産の持分を少しずつ相続人に贈与しておく方法があります。くわしくはご相談ください。

• 兄弟の共有名義で相続した土地に、弟が建物を建てようとしています

  この新築建物の敷地部分を弟さんの名義にする場合、まず分筆登記を行い土地を2筆の土地に分断しますが、これだけでは共有の土地が2筆になるだけなので、分筆後の2つの土地につき、兄弟の持分をお互いに譲渡する必要があります。これを共有物分割といいます。この手続は、当事務所と、提携している土地家屋調査士との共同作業で行います。